商丘县域房地产市场调查县城可期乡镇迷途

文丨谷雨（方塘传媒《重新发现商丘》主编）

“要想富，先修路”，这是在十几年前经常听到的顺口溜，道路的扩建与新增规划往往代表着县城的发展方向，房地产紧跟县域发展规划而崛起，这也让县域房地产市场一度出现了野蛮生长。

其实，县域房地产市场的周期也是跟县域的人口增长、收入、房价、土地、金融、财政等政策密切相关，只不过我们把观察的视角放到一个偏安于一隅的县域，在考虑到以上因素的同时，也应该多结合各个县域的具体情况来讨论房地产周期变化情况。

▲县域房地产开始进入深度的调整期

和一、二、三、四线城市一样，县域房地产也经历了黄金发展期，甚至出现迅速扩张现象，并开始进入深度的调整期。

1涨了十年的县域房地产市场

改革开放以来，城市经济发展步入快车道，但是县域经济相对比较迟缓，“三农”问题突出，城乡差距加大，党的十八大提出走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，在此背景下，房地产作为国民经济重要产业，在推动县域经济和新型城镇化方面做出了重大贡献。也就是说，新型城镇化是影响县域房地产的重要因素，对很多县域的房地产而言，客观上都受益于新型城镇化发展战略的。

据统计，目前商丘各县域的城镇化率基本上在40%左右，《商丘市城乡总体规划（-）》中指出，到年，各县域城镇化率要在60%以上，所以，从新型城镇化角度来分析县域房地产，发展空间还是可期的。

当然，县域房地产市场的发展推动了县域经济发展，比较直观的体现在土地出让金收入方面，从土地价值来看，县域的基础设施及配套逐步完善，人口聚集量的增多，土地的时间价值与日俱增，土地交易价值逐步凸现，地产商随行就市不断刷新地价，为县域土地财政做出贡献。

▲县域房地产市场的发展推动了县域经济发展

随着房地产宏观定调及调控政策升级，一线城市房地产市场逐步降温，大牌地产开发商开始抢滩三四线城市，甚至有的下沉到县城和乡镇市场中，在改善当地住房品质的同时，也客观上拉升了县域房地产的价格。

以商丘虞城为例，虞城房价均价元每平米左右（较年均价上涨两倍之多），而同时期一些所谓大牌地产项目的均价已经达到元每平米，甚至更高。

近年来，县城新区的打造、老旧县城的改造让县城拆迁持续推进，大批量货币补偿拆迁户的租房、置业需求在去房地产库存的同时，也激发了新的需求，这些消费增量群体，实则提升了县域房地产消费景气度。

从乡村到县城，从县城到地市，从地市到省会城市，从省会城市到北上广，这是中国过去二十年人们对于教育不均衡选择迁徙的认知，“只为孩子更好的教育，所以选择在县城购房”，人们普遍有这样的说法，优势教育资源总是向上一级区划倾斜，我们也不难看出教育也成为各乡镇人们选择进城买房的重要考量因素。

▲《商丘市城乡总体规划图》

《商丘市城乡总体规划（-）》确定了商丘中心城区发展规划方向，以向东发展为主，向西发展为辅，形成“东拓、西延、北优、南控”的发展格局。

由此看出，“东拓”意味着商虞一体化趋势明显；“西延”指的是伴随着商丘观堂民用机场的兴建所形成的航空港经济区向西辐射连接宁陵方圆10公里区域，县域与中心城区融合发展战略，将刺激县域经济的发展以及周边房地产市场的繁荣。例如，商丘长江东路与虞城嵩山路最终的通达，将直接引燃沿途房地产的升值空间。

2乡镇房地产市场的迷途

乡镇房地产开发也是县域地产开发的重要组成部分。乡镇房地产的盲目开发以及小型房地产开发商对于消费者预期错判，直接造就乡镇地产迷途。

城乡一体化发展趋势下，城市与乡村之间的差距逐步缩小，从人口流动趋势来看，“走出乡村，到城市中去”，已经是常态，那么，作为乡镇级别的行政区域，如果没有比较明显的工业经济、特色产业，是很难让人们停留在各种资源不足的乡镇的。

在交通如此通达的当下，已经模糊了乡镇和县城的距离，乡镇房地产境地略显尴尬。那么，单纯打造乡镇房地产也是缺乏支撑的。

▲乡镇房地产开发也是县域地产开发的重要组成部分

年，几乎一夜之间，商丘接近所有的投资担保、小额贷款、仓储金融、理财咨询等行业公司垮台，这些被称为“人间天堂”，让投资人躺着数钱的中介公司，一部分玩的是拆东墙补西墙的庞氏骗局，一部分是将投资人的钱以高息借给小型房地产开发商进行资金周转，而这些房企的项目多在乡镇，地产商资金拆借形式多样，多边债常见，在市区、县域地产繁荣的时期，乡镇地产项目盲目开发建设，以至于出现交易清淡，无人问津之境地。最终，地产商的债务压力与日俱增，导致整个借贷链条的崩溃，当然，即便是诉诸法律，投资人的本钱根本无法悉数追回，有的开发商直接用乡镇房地产抵债。

我们的调查显示，对于乡镇房地产市场而言，无论从土地交易还是房地产销售数据来看，都面临溃败的可能。

3乡村振兴战略下的地产变局

县域房地产市场的下一个变数将与乡村振兴有关。按照乡村振兴战略规划要求，在促进乡村自然、社会、经济特征的地域综合体发展的同时，兼顾生产、生活、生态、文化等多重因素，与城镇共荣共生。

实施乡村振兴战略是国家的重大战略构成，“乡村兴，则国家兴；乡村衰，则国家衰”。围绕乡村振兴而进行的美丽乡村建设，将致力于加强农村人居环境建设，构建人与自然和谐的乡村经济发展新格局，实现乡村经济和生态经济的双繁荣。

▲“乡村兴，则国家兴;乡村衰，则国家衰”

乡村公共空间经过改造治理后，硬件配套设施功能日趋完善，健身、娱乐、康养、休闲、文化广场一应俱全，在此背景下，打造宜居宜旅的特色乡村民宿对于促进城乡融合、振兴乡村经济很有意义。

乡村振兴战略规划的出台，为县域房地产增加新的变量。主要体现在特色乡村建设过程中，房地产商可以依托乡村振兴战略规划，对乡村的产业、经济、文化等深度思考，围绕乡村进行非完全房地产化的规划和设计，参与特色乡村建设，在促进乡村经济的同时，分享乡村建设的硕果。

总体而言，如今，县域房地产市场面临更多挑战，人口流动趋势转向以及土地、金融等宏观调控政策的变数，对深耕县域房地产市场的企业而言，需要转变单一房地产经营思路，催生存量经济向增量经济转变，配合县域产业升级迭代，融入到乡村振兴战略规划当中，不失为当下最值得思考的问题。

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