当前位置： 蝎子 > 蝎子的种类 > 深圳龙华片区房地产市场调研报告续上期
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年7月深圳全市仅4个楼盘取得住宅预售许可证，分布在南山、龙岗两区，南山区住宅预售量.25平方米/套；龙岗区住宅预售量平方米/套。其中位于南山南头的前海东岸花园预售量.95平方米/套，是全市住宅预售量最大的楼盘。
2、成交分析
2.1、7月份新房成交均价分析
年7月，深圳新房成交均价显著回落，为元/平方米，环比下跌8.2%，同比上涨62.8%。价格出现明显回落的原因是：7月份市场成交以中低端物业为主，高端大户型产品成交占比量减少。南山、福田两区成交均价双双突破9万大关，南山区在天鹅湖1号、半岛城邦三期、华润深圳湾悦府、恒裕滨城等高价盘的热销下，均价高位上行，达元/平方米，环比上涨8.1%，同比上涨61.4%；福田区在宝能公馆的带动下，均价达元/平方米，环比上涨10.9%，同比上涨86.6%。中海天钻的发力，助力罗湖区成交均价大幅上涨，为元/平方米，环比上涨21.9%，同比上涨45.7%。
宝安、盐田、龙岗三区价格均回落，宝安区成交均价元/平方米，环比下跌15.3%，同比上涨59.3%；盐田区成交均价元/平方米，环比下跌6.8%，同比上涨78.4%；龙岗区成交均价元/平方米，环比下跌1.0%，同比上涨54.6%。
2.2、7月份新房成交量分析
7月是楼市的传统淡季期，新房市场量价齐跌，根据深圳房地产信息网数据中心统计：7月新房住宅成交套，环比减少8.3%，同比减少53.5%；成交面积平方米，环比减少10.8%，同比减少54.2%。
以消化存量盘为主的罗湖区，成交量锐减，成交60套，环比大减86.1%，同比减少62.3%；成交面积平方米，环比减少81.6%，同比减少56.8%，华润银湖蓝山和中海天钻是区域的主力成交楼盘。福田区成交21套新房住宅，环比增加23.5%，同比减少87.1%；成交面积平方米，环比增加26.5%，同比减少80.8%，宝能公馆是区域的主力成交楼盘。南山区成交套新房住宅，环比减少37.6%，同比减少43.0%；成交面积平方米，环比减少27.8%，同比减少42.1%，天鹅湖1号、半岛城邦三期、宝能城是区域的主力成交楼盘。盐田区成交9套新房住宅，环比减少35.7%，同比减少90.2%；成交面积平方米，环比减少58.4%，同比减少89.3%，玺悦山是区域的主力成交楼盘。鸿荣源壹城中心、中粮云景国际的热销使得宝安区成交量相对平稳，成交套，环比增加13.1%，同比减少43.0%，成交面积平方米，环比减少0.8%，同比减少50.2%。
锦荟PARK、万科麓城、嘉霖华禧等楼盘的热销，推动龙岗区成交量上行，成交套住宅，环比增加20.6%，同比减少60.0%；成交面积平方米，环比增加21.7%，同比减少58.7%。
（二）二手楼市
1、出售部分
1.1、7月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳二手住宅挂牌均价继续回落，为元/平方米；环比下跌0.4%，同比上涨26.4%。
各行政区方面，全市六区均价走势各异，其中龙岗区挂牌均价环比上涨4.4%至元/平方米，同比上涨42.7%；宝安区挂牌均价环比上涨0.8%，为元/平方米，同比上涨22.9%；南山区挂牌均价环比下跌0.2%，为元/平方米，同比上涨14.9%；福田区挂牌均价环比下跌0.5%，为元/平方米，同比上涨15.3%；罗湖区挂牌均价环比下跌1.3%，为元/平方米，同比上涨28.3%；盐田区挂牌均价环比下跌6.4%，为元/平方米，同比上涨13.7%。
深圳市各行政区15年7月～16年7月二手住宅挂牌均价走势图
2、出租部分
2.1、7月份各区二手住宅租金均
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳的住宅租金为79元/平方米/月，环比持平，同比上涨6元/平方米/月，涨幅为8.2%。
各行政区方面，六区租金涨跌不一，其中，龙岗区租金均价环比上涨13.6%，为50元/平方米/月，同比上涨6.4%；罗湖区租金均价环比上涨4.0%，为78元/平方米/月，同比下跌2.5%；福田区租金均价环比上涨3.4%，为92元/平方米/月，同比上涨8.2%；南山区租金均价环比下跌3.3%，为87元/平方米/月，同比下跌1.1%；盐田区租金均价环比下跌6.5%，为58元/平方米/月，同比上涨1.8%；宝安区租金均价环比下跌8.9%，为51元/平方米/月，同比下跌7.3%。
3、成交分析
1、7月份全市二手商品房成交概况
新政对二手楼市的影响非常大，在4、5月份成交量暴跌之后，6月二手楼市探底整理，终于在7月份迎来彩虹，7月二手房成交量环比显著增加，根据深圳房地产信息网数据中心统计：年7月深圳二手房成交套，环比增加20.5%，同比减少63.0%；成交面积平方米，环比增加15.8%，同比减少62.5%。
六区二手房成交套数迎来普涨，龙岗和宝安仍是二手房成交量较大的两个区域，龙岗区成交套，环比增加29.1%，同比减少62.9%，成交面积平方米，环比增加38.9%，同比减少61.3%。宝安区成交套，环比增加29.2%，同比减少63.5%，成交面积平方米，环比增加33.1%，同比减少64.0%。
罗湖、福田两区成交量基本相当，罗湖区成交套，环比增加11.6%，同比减少63.7%，成交面积平方米，环比增加19.8%，同比减少58.6%。福田区成交套，环比增加15.9%，同比减少60.6%，成交面积平方米，环比增加2.6%，同比减少61.8%。
南山区成交套二手房，环比增加14.6%，同比减少63.9%，成交面积平方米，环比减少16.0%，同比减少66.2%。
盐田区成交套，环比增加10.7%，同比减少64.8%，成交面积平方米，环比增加4.0%，同比减少66.2%。
2.7龙华片区年上半年住宅市场状况（一）龙华新区一手房市场年上半年龙华片区的成交量略有减少，上半年片区内共有12个项目成交，共成交.82平方米，同比减少19.8%；成交套，同比减少16.3%；成交金额.99亿元，同比增加21.9%；成交均价上涨53.3%，为元/平方米。（二）深圳市上半年二手房市场
年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，年上半年深圳二手楼市可谓是冰火两重天，挂牌均价高达元/平方米（1-6月加权平均，下同），同比上涨52.4%。全市六区上半年的二手住宅挂牌均价同比均全线上涨，罗湖、福田、宝安、龙岗均同比上涨50%以上，其中龙岗区挂牌均价同比上涨72.3%，为全市涨幅最高，达元/平方米；罗湖区上半年挂牌均价同比上涨56.1%，达元/平方米；宝安区上半年挂牌均价为元/平方米，同比上涨55.5%；南山区上半年挂牌均价为元/平方米，同比上涨40.3%；福田区上半年挂牌均价同比上涨39.0%，为元/平方米。
2、年上半年深圳各行政区二手房成交分析
调控新政是二手楼市的杀手锏，新政实施后的4-6月份，深圳二手房成交量直线下滑，不过由于1-3月成交量巨大，故年上半年整体成交量仍十分可观。据深圳房网数据中心统计：年上半年深圳成交套二手房，同比增加1.4%，成交面积㎡，同比增加3.8%。在年上半年的6个月中，1月二手房成交套，3月二手房成交套，成交体量十分惊人。
新政后，4-6月深圳二手房报价不断探底，成交量不断刷新新低，其中6月份受龙华和光明双地王的影响，二手楼市报价呈探底企稳回升态势，新政对二手楼市的重创程度远大于新房市场，后市二手房市场有望逐步回稳。
特区内、外二手房成交量持平，特区内二手房成交2999平方米，同比减少1.8%，成交套数套，同比减少4.1%；特区外二手房成交平方米，同比增加一成，成交套数套，同比增加8.6%。
成交量较大的区域是龙岗和宝安两区，龙岗区成交面积㎡，同比增加一成，成交套数套，同比增加13.6%；宝安区成交面积㎡，同比增加10.6%，成交套数套，同比增加3.1%。
罗湖、福田、南山三区二手房成交量基本相当，罗湖区成交面积㎡,同比增加16.2%，成交套数套，同比增加3.9%；福田区成交面积㎡，同比减少11.8%，成交套数套，同比减少11.1%；南山区成交面积㎡，同比减少6.6%，成交套数套，同比减少7.1%。
盐田区是二手房成交量最小的区域，成交面积㎡，同比增加21.9%，成交套数套，同比增加23.8%。
（三）小结
年上半年，房价的持续飚涨导致政府主管部门调控转向，由宽松转为收紧，出台的打压调控政策主要有：非深户社保1改3、首套结清二套房首付最低四成、4月1日起二手房评估价上调50%。调控政策往往会对市场造成较大的威慑作用，相关举措出台后，新房、二手房成交量均大幅回落，市场观望氛围加重，房价涨幅趋缓。年上半年深圳住宅成交面积平方米，同比减少22.8%，成交套数套，同比减少27.1%，成交金额万元，同比增加四成，成交均价元/平方米，同比上涨81.9%。楼市成交量的回落，使得市场推盘节奏放缓，年上半年深圳住宅预售面积平方米，同比减少两成，住宅预售套数套，同比减少16.3%。
土地资源紧张是制约深圳楼市发展的一大瓶颈，由于增量土地供应十分有限，年上半年深圳楼市两度上演抢地大战，这两块宗地分别卫冕近年来的单价地王和总价地王。年上半年深圳全市仅成交5块宗地，其中2块商住混合用地，位于龙华上塘编号为A-的宗地，楼面地价元/平方米，为单价地王，位于光明新区编号为A-的宗地，成交总价.6亿元，为总价地王。近年来深圳大力推进旧城改造，城市更新是今后深圳楼市发展的主方向。
深圳是一座楼市需求旺盛的城市，在全国定调房地产去库存的当下，过度火爆的深圳楼市只能通过打压调控的方式来抑制市场的虚火，年上半年深圳楼市从宽松政策到收紧打压，楼市经历了一场从火爆到清冷、从天上到地下的转变。展望后市，深圳楼市成交量仍存在不断探底的需求，于新房市场而言，成交量受新增供应量的变化波动性相对较大，于二手楼市而言，成交量处于不断探底的波动走势。下半年深圳房价不存在继续大幅上涨的基础，房价稳中有升、或保持平稳。
（未完待续......）
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