一、区域概况
开福区政府片区位于开福区核心区域之一，本文市场调查为北辰三角洲、湘江世纪城等开福区具有代表性的楼盘商业市场情况。区域内标志性建筑物分别有开福区政府、开福区法院、开福区税务局、古开福寺等。
二、商业房地产调查情况
本次调查主要以开福区政府片区北部的湘江世纪城、江临天下与中部的北辰三角洲、君悦香邸、伍家岭生活广场等具有代表性楼盘的住宅底商为主，主要位于地铁一号线两侧附近。该片区商业为成熟的商业圈，商业市场成熟，居住人流量较大。
1、调查区域及楼盘分布
楼盘总体分布图
2、调查情况：
（1）湘江世纪城：湘江世纪城位于开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段，小区主要分为悦江苑、揽江苑、咏江苑等15个区域。世纪城周边区域的新世纪大道、金马路、江畔路、盛世路、金霞路等区域路网保证出行的畅通。世纪城区域内规划的位于地下经一路、经二路、金泰路等区域市政路使出行更加便捷。商业主要以临湘江北路与临凤亭路、江湾路等相关市政道路的底商为主，其中南部区域靠近金源购物中心南广场。
主要经营业态为便利店、餐饮、零食店、银行、汽车维修等，商业氛围较好。单个铺面面积小，零售商业为主，个体户经营。整体来说，南部区域人流量较大，商业氛围较好，空置率低；北部区域人流量较小，商业氛围一般，空置率较高。
商业位置分布平面图：
商铺临街照片：
湘江世纪城（临湘江北路、临凤亭路）
（2）江临天下：
江临天下位于长沙市开福区金马路26号，小区位于湘江世纪城对街，总共由5栋临江高层、一栋多功能综合楼和一栋小区幼儿园组成，主要以临湘江北路与金泰路的一层住宅底商为主。
主要经营业态为培训机构、医院、药店、餐饮、便利店等，商业氛围较好，商业面积较小，临湘江北路与金泰路，紧挨湘江世纪城达江苑，人流量大，商业氛围较好，空置率低。
商业分布位置平面图：
商铺临街照片：
江临天下
（3）北辰三角洲：
北辰三角洲位于长沙市开福区湘江北路三段号（新河三角洲湘江和浏阳河交汇处），小区氛围凤凰海、E3、E4等多个区域，由黄兴北路、紫凤路、秋月路等道路构成区域交通网。
北辰三角洲商业主要包含了凤凰海和凤凰汇的商业综合体与区域临街底商为主，临街底商主要临黄兴北路、紫凤路、秋月路等交通干道。主要经营业态为银行、服装、培训机构、药店、餐饮、便利店等，一号线穿过小区，小区内有北辰三角洲地铁口，人流量较大，商业氛围好，空置率低。
北辰三角洲商业分布位置平面图：
商铺临街照片：
江临天下
（4）滨江君悦香邸：
滨江君悦香邸位于长沙市开福区伍家岭路19号，小区总共由11栋高层住宅构成，主要以临湘江北路与金泰路的一层住宅底商为主。
主要经营业态为培训机构、美容会所、餐饮、便利店等，商业氛围较好，商业面积较小，临凤舞路与伍家岭路，人流量大，商业氛围较好，空置率低。
商业分布位置平面图：
商铺临街照片：
滨江君悦香邸
（5）伍家岭生活广场：
伍家岭生活广场位于长沙市开福区芙蓉中路二段号，是长沙市北城首座商业步行广场，具有商业、公寓双重功能，集时尚购物、餐饮服务、休闲娱乐、居家办公于一体。
主要经营业态为美容美发、服装、药店、餐饮、便利店等，商业氛围较好，商业面积较小，芙蓉北路辅路，人流量较大，商业氛围较好，空置率低。
商业分布位置平面图：
商铺临街照片：
伍家岭生活广场
（6）各楼盘租金和售价调查结果表
三、分析与结论
本次开福区政府片区商业房地产的选取以下几个具有代表性的楼盘进行调查：湘江世纪城、江临天下、北辰三角洲、滨江君悦香邸、伍家岭生活广场等物业，该批次调查物业中主要为住宅配套底商和公寓底商，涵盖的商业种类较多，具有一定的参考性和代表性。
通过开福区不同楼盘的商业比较，综合而言：①整个开福区政府片区住宅底商租金水平单价在60-元/㎡/月，其中临内街的商业租金较低，租金水平单价在60-80元/㎡/月，临主街的租金较高，商铺的承租能力也相对较高，一般一楼临街商业月租金水平单价在-元/㎡/；②地铁对商业氛围和商业租金、售价的影响因素较大，本次分析该片区内的北辰三角洲楼盘中，靠近地铁出口的商业租金达到-元/㎡/月，比其他一般位置高出50-元/㎡/月；③商铺二手交易不活跃，租赁市场更加活跃，一般业主从开发商购买之后以收租为主，短期内出售的情况较少；④北辰三角洲和湘江世纪城都属于体量大的楼盘，而且入住率都比较高，因此人流量更大，商业氛围更加浓厚，但整体而言北辰三角洲与湘江世纪城租金存在较大差异，一是北辰三角洲较湘江世纪城位置更好一点，北辰三角洲整个楼盘由一号线贯穿，北辰三角洲地铁口位于该楼盘内部；二是区别于一般的商铺，湘江世纪城的小区内临规划道路的商铺多是由车库改为商铺，各区域人口流动互通性较差。(国策长沙：陈红亮)
本文由国策机构原创，若需引用及转载，请注明文章来源及作者。
亲爱的读者，为了不错过国策的每一篇文章，掌握楼市动态。建议您按照以下动图的方法，将设为星标。
1、国策视点
评估行业在新形势下的创新
2、国策视点
年第一季度天津市商品住宅市场分析
3、国策视点
年第一季度郑州市房地产市场分析
4、国策招聘‖我们需要热爱生活的人
5、国策播报
深圳分公司受邀举行《深圳市房地产市场分析》、《工改类城市更新政策分享及市场研判》专题讲座
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
转载请注明：http://www.xiezie.com/jzwh/9494.html
当前位置： 蝎子 > 蝎子的种类 > 国策视点长沙市开福区政府片区商业房地产
